老旧小区怎么改，大家说了算-健康在线

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湖北省当阳市在推进城市旧社区改造过程中，通过调查、入户宣传等形式，广泛动员居民参与决策，将改造事宜交给居民自己解决。满足了群众的需求，改善了生活环境。

宽阔的硬化路面，清爽宜人的绿化带……走进湖北当阳市渔阳街道凌云小区，新装修的停车场、晾衣架、路灯等设施焕然一新。

“转型初期，多次上门发放问卷，收集和征求我们的意见；改造方案和施工图纸不仅集中公示，还召开居民代表会议现场向我们解释...在过去的两年里，社区发生了很大的变化，人民生活更加幸福。”80岁的居民陈静满脸笑容。

近年来，当阳坚持“共建”原则，动员居民参与旧住宅区改造全过程，实现了“决策共谋、开发共建、效果共评、成果共享”。共改造老旧小区171个，惠及约1.2万人，居住环境由“脏乱差”变为“优美整洁”。

改造的内容由居民决定。

天气很好，晚饭后，住在当阳市巴陵街道金平山社区金平家园小区16号楼的黄兴梅陪着妻子郑永辉下楼散步。他们来到电梯门口，用磁卡打开，很快就到了一楼。

“我们俩都快80岁了。老婆10多年前得了脑血栓，腿脚不太灵活。她过去很少下楼。现在装了电梯，上下楼方便多了。可以每天出去散散心，心情好，身体更好。”黄兴美说。

社区成员李彤介绍，金平嘉园社区建于上世纪90年代。2020年9月，小区开始搬迁改造。消息一出，有居民叫好，也有人反对。利益不一致，群众意见不统一，如何推进老旧小区改造？当阳市创新“六个前置”工作模式，以“100%建立党组织、100%建立自治组织、100%签订居民公约、95%批准拆迁、85%批准投资参与、90%批准后期公物入住”作为老旧小区改造的前置条件，通过调查摸底、入户公示、湾子召开房事会等方式，充分调动居民参与决策。

“我们从热心公共事务的退休老党员、退伍军人等群体中挑选了27人，成立了小区党支部，发动业主代表成立了业委会，选举了15个楼栋负责人和40个单元负责人。"金佳苑小区党支部书记、物业经理罗云清介绍，依托这些力量，组织群众召开了3次万字房现会，广泛征求居民对小区改造的意见。

“这些违建占用小区公共区域，堵塞消防通道，存在很大安全隐患，影响小区形象。”经业主协商，多数人同意拆除违章建筑。小区共拆除违章建筑76栋，物业在拆除后对建筑缝隙进行了修补。同时，根据居民诉求，对小区路面进行了统一熏黑，重新铺设了下水管道，增加了130个停车位，在院子里设置了统一晾衣架，安装了健身器材、路灯等设施，将废弃仓库改造成了社区活动室。

16号楼部分高层居民提出在楼内安装电梯，一、二楼居民不同意。“如果有噪音，会挡住阳光。”在小区党支部的协调下，这10多户居民最终达成共识:三至七楼安装电梯，业主根据层高缴纳相应的钱。电梯外挂，与建筑有一定距离，避免挡光和噪音。

在装修过程中，小区还制定了10条“居民公约”，包括“自觉遵守业委会决议，不损人利己”，“自觉遵守房屋装修规定，不乱搭乱建”，“自觉遵守公共秩序，不乱停车辆，不乱占通道”等等。全体业主签订合同，承诺履行责任，巩固改造成果。

多方融资解决难题

走进当阳市城区老就业局小区，可以看到小区环境干净整洁，道路两侧停车位、充电桩排列整齐，车辆停放规范有序。在附近上班的当阳市农村商业银行员工李正准备开车离开。

“我以前在这附近工作，停车位不好找。现在外地车辆也可以在小区停车了。一个多小时收4块钱，很方便。”李对记者说。

小区属于一个老的，过去没有物业管理，但是院子里有三个机构管理。去年老小区改造后，当阳市房产保障中心聘请当阳市城投物业服务有限公司提供公益服务。

“我们为院内的单位和住户提供统一的门卫和保洁服务，单位交物业费。同时向院内居民和外来车辆收取一定的停车服务费，充电桩收入基本可以实现小区物业服务收支平衡。”当阳市城投物业服务有限公司副总经理彭长军说，从去年开始，该小区已收取停车服务费4万多元。

为解决老旧小区建设财力有限等困难，当阳市鼓励国有企业参与老旧小区改造，实现多元化整体融资。

2021年3月，经当阳市城市建设投资控股集团有限公司与中国农业银行当阳市分行深度对接，中国农业银行湖北省分行对当阳市老旧小区改造项目给予综合授信6亿元。这是湖北省第一笔面向地方平台企业的大额、长期、无抵押贷款。当阳还通过发行专项债券广泛筹集改造资金。

除了寻求政策支持，当阳还充分动员社会力量，引导居民积极出资改造安装电梯。标准由居民自行协商，共出资442万元。同时，通过街道和社区协调、居民申请等方式，积极争取原产权单位1000多万元扶持资金。

三方共建长效管理

前不久，在当阳市榆阳街道紫龙路康泰小区2号，一个由小区党组织、小区业委会、物业公司参加的会议正在召开。

“我们的物业服务分为每户每月10元、20元、30元、40元四个档次，根据档次不同服务内容也不同。”当阳市城投物业服务有限公司公益物业推广组组长李玟说。

“早期小区属于业主自管，外来车辆和人员自由进出。现在引入公共物业，希望除了环境卫生、公共绿化、水电维护等基本服务外，还能安装道闸、监控、楼道照明等设备，拆除违章建筑，进一步方便居民生活。”社区居委会主任雷华说。

经过三方反复协商，康泰2号小区业主最终同意入驻城投物业，确定物业费标准为每平方米3分钱。物业进驻后，根据居民要求，小区门口迅速安装了智能闸机、监控等设备；物业服务人员来上班，将楼道内的违章建筑全部清理干净，并安装了照明灯。

三师，七师。“老小区改造完成后，我们注重后期管理，在组织建设、物业引进、居民自治等方面下大力气。"当阳市房地产保障中心副主任龚介绍，该市城市治理单位结合老旧小区改造进行体制重建，构建区党组织、业委会、物业企业"三方共建"体系，完善社区党组织、区党支部、业主委员会、物业企业、志愿服务队"五方共治"机制。

“为避免老旧小区改造后管理的缺失，我们结合老旧小区的实际情况和居民需求，实行差异化管理，制定了‘低价有偿’物业服务方案，采取‘先尝后买’和‘先服务后付费’模式，由业主投票决定服务项目，签订物业服务合同。"彭长军说，目前城投物业已管理23个公益社区和8个公租房社区，服务居民5000余人。

人民日报

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